nalog na dohody ot arendy jylya

Налог на доходы от аренды жилья - надо ли платить? 

В больших городах размер месячного дохода от аренды квартиры сегодня практически равен размеру средней по городу заработной платы. Сдача квартиры или другого помещения уже давно стало довольно прибыльным делом. Если арендодатель имеет постоянную работу и при этом сдает в аренду свободное жилье, но с арендных денег государству ничего не отчисляет, получается, что он скрывает практически половину всех своих доходов. Не редко покупают жилье специально для сдачи в аренду. Намного прибыльнее вложение денег, нежели под подушкой или даже под проценты в банке. Но по закону - с любых доходов надо платить налог. И налоговая не дремлит - им ведь тоже зарплату отрабатывать надо.

Конечно, из-за того, что арендодатели и квартиросъемщики договариваются в частном порядке, узнать, кто и за какую стоимость сдает квартиру, довольно трудно, однако не надо думать, что налоговики при этом полностью беспомощны.  Каким же образом им может стать известно о сокрытых налогах?

Прежде всего, на недобросовестного квартиросдателя могут донести. Это могут сделать не только известные владельцу недоброжелатели (конкуренты по бизнесу, бывшие супруги и т.п.), но и сами квартиросъемщики. Судебная практика уже знает примеры, когда о сокрытии арендодателем своих доходов становится известно именно «благодаря» недовольным квартиросъемщикам.
 
Что же произойдет, если сотрудники налоговой инспекции все-таки обнаружат факт сокрытия арендодателем налогов?

Как правило, прежде чем передать дело в суд, подозреваемому высылают письмо, в котором ему настоятельно рекомендуют заплатить все сокрытые налоги. При получении такого письма следует обратить внимание на то, как именно оно составлено.


Свободная форма письма говорит о том, что у налоговиков веских доказательств вашей «подпольной» деятельности не имеется. В данной ситуации вы даже не обязаны (по закону) идти в налоговую для дачи показаний.

А вот к повестке в суд необходимо отнестись серьезно. Если налоговики выиграют разбирательство, вас обяжут заплатить не только сокрытый налог (13%), но и пени, начисляемые за каждый день просрочки.

Более того, вас могут принудить к выплате штрафа в размере 40% от неуплаченной суммы налога и штрафа за не поданную декларацию в размере 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц.

Если арендодатель в течение трех финансовых лет не оплачивает налог, размер которого достигает 100 тысяч рублей, согласно статье 198 УК РФ, никакие штрафы ему выплачивать не придется. Но радоваться нет причины.  Здесь уже наступает уголовная ответственность.

На свой страх и риск, в погоне за наживой, не законопослушные граждане пользуются такими схемами при сдаче жилья в аренду без уплаты налога или с минимальными затратами

Не идут в налоговую

В последние время, довольно часто гражданам, обладающим несколькими объектами недвижимости, приходят письма из районных налоговых инспекций. По всей видимости, налоговые органы просто воспользовались информацией из Федеральной регистрационной палаты об объектах жилой недвижимости, находящейся в собственности. Так как человек может владеть недвижимостью в разных субъектах федерации – ФНС знает про него все. Конечно, налоговики могли и угадать, потому что логично предположить, что пустующее жилье будет сдаваться в аренду. Сигналом для налоговой может стать и регистрация в квартире кого-либо -  как временная, так и постоянная: налоговики, как правило, в родственных связях не разбираются.

Если квартира или загородный дом не сдается, идти в налоговую службу не надо. По опыту посетивших местное отделение ФНС, налоговикам просто нечего предъявить вам. Письмо можно проигнорировать, ведь никакой ответственности за неявку Налоговый кодекс не предусматривает. Однако юристы предполагают, что такие письма могут быть только первым шагом в выявлении сдающих квартиры — на следующем этапе в квартиру могут прийти якобы с проверкой паспортного режима, и тогда основанием для обвинения хозяина в неуплате налогов станут показания жильцов. Задача налоговиков в самом деле трудна: по данным экспертов, только 5% сдающих недвижимость в аренду платят налоги: 95% делает это неформально.

Пусть жильцы платят наличными

Если вы действительно сдаете квартиру, налоги по закону надо платить. При этом налоговые органы могут взыскать с вас налоги только за последние 3 года. Если вы сдаете квартиру через риэлтерское агентство, цифры в договоре, скорее всего, будут рыночными. Если вы нашли клиента самостоятельно, в договоре можно прописать любую сумму.  Правда, в налоговой инспекции могут заинтересоваться регулярными поступлениями на Ваш счет определенной суммы, которая будет превышать указанную в договоре цифру. При платежах наличными таких проблем не возникнет.

За неуплату налогов предусмотрено уголовное наказание: за неуплату от 100 до 500 тысяч рублей за 3 года положен штраф до 300 тысяч либо арест на срок до 1 года, если налогов не уплатили на сумму более 500 тысяч, можно сесть до 3 лет. Ну, народ у нас такой - все знает, но всегда надеется, что его это не коснется. 

За недорогие  квартиры лучше уплатить 13%

Если квартира сдается от имени физического лица, платить государству придется ежемесячно 13% от арендной платы. Но у хозяина квартиры есть возможность зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить государству 6%. Но тогда придется платить взносы во внебюджетные фонды. Еще в прошлом году это было довольно выгодно – взносы составляли 17 тыс рублей в год. В 2013 году эта сумма очень серьезно увеличилась и составила 35 664 руб. Поэтому если квартира сдается менее чем за 50 тысяч рублей в месяц, регистрировать ИП невыгодно. Плюс еще придется платить госпошлину за ИП — 800 рублей, печать — 500 рублей, открытие расчетного счета —1000 рублей. Кроме того, ИП должен платить налоги поквартально авансом, в отличие от физического лица, которое подает налоговую декларацию 1 раз в год до 30 апреля (за предшествующий год).

"Налоговые органы рассылают письма "вслепую"

 - Если в письме не указано место (куда нужно прийти) и время, когда налогоплательщик должен явится в налоговую, то это письмо можно проигнорировать. Составленное в свободной форме такое письмо является незаконным. Тем более оно не должно содержать никаких угроз. Это значит, что налоговые органы, получив информацию, просто рассылают «вслепую» всем владельцам более одной квартиры. При желании можно отписаться, что граждане квартир не сдают и направить это письмо в налоговую.

Доказательства того, что человек сдает квартиру, могут быть различными: это и показания физических лиц, и документы, например, договор, изъятый в риэлтерской компании, расписки в получении денег, почтовые переводы, банковские документы. Никакие звонки "доброжелателей"и объявления в газете о сдачи квартиры обвинением не являются. Тем более что взыскать в этом случае денежные средства (налоги) налоговая может только в судебном порядке и бремя доказывания лежит на истце (налоговой).

"Государство учится выявлять лиц, сдающих квартиры"

- Приглашение прийти и дать объяснение в налоговую на основании получения письма оттуда вовсе не является обязательным для исполнения. Однако обязанность платить налоги никто не отменял. Государство учится выявлять лиц, сдающих квартиры. Если раньше инструментом выявления неплательщиков налога были рейды в квартиры, на которые донесли соседи или в которые прописывалось большое количество граждан, то теперь полицейские рейды будут происходить адресно – в квартиры, которые являются для собственников, вторыми, третьими и т.д. По результатам рейдов и рапортов полиции, налоговая будет отправлять физлицам предписание (уведомление) об уплате налога. А для физ лиц основание для уплаты налога — налоговое предписание (уведомление). И если физ лицо не сдает квартиру, то оно все равно должно будет доказывать налоговой, а затем суду, что оно эту квартиру не сдает. Споры с государством — дело нелегкое.

Как же сдают квартиру в аренду по закону?

Безусловно, необходимо составить договор аренды. Это не только сделает вас законопослушным гражданином, но и гарантирует государственную защиту. Например, порча имущества арендатором, либо отказ от выплаты стоимости аренды может быть наказан или взыскивается в судебном порядке. Затем, необходимо определиться, каким образом вы будете оплачивать налоги с дохода. Первым вариантом может служить уплата НДФЛ. Его размер составляет тринадцать процентов для граждан РФ и тридцать процентов для граждан других государств. Этот налог может начисляться при уплате коммунальных услуг в случае, если он не обозначен в договоре. Вторым вариантом может служить оформление своей деятельности, как индивидуальное предпринимательство, поскольку данный вид получения дохода причисляется к занятию предпринимательской деятельностью. «Упрощённая схема» налогообложения предполагает в этом случае выплату налогов в размере до шести процентов. 

Решение, платить или не платить налоги за аренду жилья, зависит только от вас. При этом вы должны понимать, что, сдавая квартиру официально, вы всегда сможете обратиться в органы с жалобой  на недобросовестного жильца. Если же квартира сдается вами нелегально, то в такой ситуации вы фактически беспомощны.

Но даже если с квартирантами вам повезло, вы всегда должны помнить, что отношения с ними могут измениться в любой момент. В любом случае, платить налог на доходы нужно – при ближайшем рассмотрении это дает больше плюсов, чем минусов.